Reparar el tejado de un edificio: trabajos y presupuesto

En un edificio de viviendas, el tejado es de todos y de nadie. Todos lo pagan, pero solo los vecinos del último piso sufren sus goteras. Por eso es habitual que las reparaciones se vayan aplazando hasta que el problema es evidente, y para entonces el agua ha tenido tiempo de dañar vigas, falsos techos e incluso instalaciones.

Esta guía explica qué trabajos suelen hacer falta, cuánto cuestan y cómo organizar la reparación en una comunidad de propietarios.

Tipos de tejado en edificios

• Tejado inclinado de teja sobre estructura de madera, tabiquillos palomeros o forjado inclinado: muy habitual en edificios hasta los años 70 y en muchas ciudades del norte.
• Tejado de teja sobre forjado de hormigón: frecuente en bloques de los 70 en adelante.
• Cubierta plana o azotea: muy habitual en el sur y en la costa mediterránea. Si es tu caso, consulta nuestra guía de impermeabilización de cubiertas.
• Cubiertas mixtas: tejado con zonas planas, terrazas de áticos y cuartos de máquinas.

Trabajos habituales de reparación

Revisión y retejado parcial

Recolocar tejas desplazadas, sustituir las rotas y rehacer cumbreras y limas. Es la reparación más común y la que conviene hacer cada pocos años como mantenimiento.

Precio: 15–35 €/m² de tejado repasado; 30–60 €/ml de cumbrera.

Impermeabilización bajo teja

Si las goteras se repiten, el problema suele estar en la impermeabilización bajo la teja. Se levanta la teja por zonas, se coloca una placa o lámina y se vuelve a tejar.

Precio: 40–80 €/m².

Canalones, limahoyas y bajantes

En edificios, los canalones suelen ser largos y en altura. Su reparación o sustitución exige medios de acceso adecuados. Lo vemos en cuánto cuesta instalar o cambiar los canalones de un edificio.

Precio: 25–80 €/ml de canalón, según material.

Chimeneas, conductos y antenas

Los edificios tienen muchos elementos que atraviesan el tejado: chimeneas, shunts de ventilación, salidas de humos de calderas, antenas. Cada uno es un posible punto de entrada de agua. Además, las chimeneas antiguas pueden tener riesgo de desprendimiento.

Precio: 250–900 € por elemento en remates; reconstrucción de chimenea, 800–3.000 €.

Lucernarios y claraboyas

Sobre la caja de escalera es frecuente encontrar lucernarios con vidrios rotos o juntas deterioradas.

Precio: 400–2.500 € según tamaño y si se sustituye el lucernario completo.

Estructura

Si la madera está podrida o el forjado inclinado tiene armaduras oxidadas, la reparación entra en el terreno estructural y requiere técnico.

Precio: muy variable; refuerzos puntuales desde 1.000–3.000 €, sustituciones amplias pueden superar los 100 €/m².

Medios de acceso y seguridad

Es lo que más diferencia la reparación de un tejado de edificio frente a una casa. Trabajar en un tejado a 20 metros de altura exige:

• Líneas de vida y puntos de anclaje en el tejado (si no existen, se instalan provisionales o, mejor, definitivas: 1.500–5.000 €).
• Protecciones perimetrales o redes en el borde.
• Andamio en fachada si hay que trabajar en aleros y canalones durante tiempo, o trabajos verticales para intervenciones puntuales.
• Montacargas o grúa para subir material y bajar escombro.

Estos medios pueden suponer entre el 10 % y el 25 % del presupuesto.

Presupuesto orientativo

Para un edificio de cinco plantas con un tejado de 350 m²:

A esto se suman honorarios técnicos si hace falta proyecto, licencia, IVA y un margen para imprevistos.

Quién paga y cómo se decide

El tejado es un elemento común del edificio, aunque solo lo usen los vecinos del ático o se acceda por una vivienda. Su reparación la paga la comunidad según coeficientes, salvo que los estatutos digan otra cosa. Las obras necesarias para evitar filtraciones son obligatorias y no necesitan mayoría especial.

Casos particulares:

• Terrazas de uso privativo: la impermeabilización suele correr a cargo de la comunidad; el pavimento y el mantenimiento ordinario, del propietario.
• Daños en viviendas por goteras: normalmente los asume el seguro de la comunidad o la propia comunidad si no se repara a tiempo.

Cómo planificarlo bien

1. Encargad un informe del estado del tejado. Si vuestro edificio pasa la ITE, puede servir de base.
2. Pedid presupuestos sobre el mismo alcance, con partidas separadas para medios de acceso.
3. Planificad la obra en primavera o verano.
4. Avisad a los vecinos del último piso: habrá ruido y, a veces, polvo en la bajo cubierta.
5. Aprovechad para mejorar: aislar el tejado, instalar líneas de vida permanentes o colocar paneles solares.

Cuándo reparar y cuándo renovar

Si las reparaciones se repiten cada año y el tejado tiene más de 40–50 años, probablemente sea más rentable plantear una renovación completa. Lo explicamos en cuánto cuesta renovar el tejado de un edificio.

Preguntas frecuentes

Más información en nuestra página de cubiertas y tejados.