Guía práctica · Fachadas
Cómo reparar las grietas de una fachada
Por el equipo de Rehabilitamos Edificios · · 5 min de lectura
Una grieta en la fachada genera inquietud, y con razón. Unas veces es solo el revestimiento que ha envejecido; otras, la señal de que algo se está moviendo en la estructura o en la cimentación. Lo que nunca conviene hacer es lo más habitual: rellenarla con masilla, pintar encima y esperar que no vuelva. Porque si la causa sigue activa, volverá, y más grande.
En esta guía te explicamos cómo leer una grieta, qué la provoca y cómo se repara correctamente en cada caso.
Fisura o grieta: no es lo mismo
En el lenguaje técnico se suele distinguir:
- Microfisura: menos de 0,2 mm. Apenas visible. Suele afectar solo a la pintura o la capa superficial.
- Fisura: entre 0,2 y 1 mm. Afecta al revestimiento (enfoscado, monocapa).
- Grieta: más de 1 mm. Puede atravesar el revestimiento y llegar al muro o a la estructura.
El ancho no lo es todo. Una fisura fina que crece mes a mes es más preocupante que una grieta ancha estabilizada desde hace veinte años.
Cómo leer una grieta
Fisuras en "piel de cocodrilo" o mapeadas
Una red de fisuras finas en todas direcciones. Suele deberse a la retracción del mortero (se secó demasiado rápido) o a un revestimiento demasiado rígido. No es estructural.
Grietas horizontales a la altura de los forjados
Muy habituales en edificios de los años 60–80. Suelen aparecer por la dilatación del forjado, por la oxidación de armaduras en el frente o por falta de juntas. Si hay óxido, la grieta se acompaña de abombamientos y desprendimientos.
Grietas verticales en esquinas o en encuentros
Pueden ser por dilatación térmica, por la unión de dos materiales distintos o por falta de traba entre muros.
Grietas en diagonal desde las esquinas de ventanas
Típicas de concentración de tensiones en huecos, de dinteles insuficientes o de asientos diferenciales de la cimentación.
Grietas escalonadas siguiendo las juntas del ladrillo
Muy características de asientos de cimentación. Si además las puertas y ventanas cercanas rozan o no cierran bien, hay que llamar a un técnico cuanto antes.
Cómo saber si una grieta está activa
El método más sencillo es colocar testigos: tiras de yeso o testigos de vidrio pegados a ambos lados de la grieta, con la fecha. Si se rompen, la grieta se mueve. Hoy también se usan fisurómetros (plaquitas graduadas) y sensores que registran la evolución durante semanas o meses. Un técnico suele controlar la grieta durante al menos tres a seis meses antes de decidir en casos dudosos.
Cómo se reparan, según el tipo
Microfisuras y fisuras superficiales
- Limpieza y abertura ligera de la fisura.
- Relleno con masilla elástica o mortero fino.
- Pintura elastomérica o revestimiento con capacidad de puentear fisuras.
Precio: 15–35 €/m² si se trata toda la superficie, o 10–20 €/ml en tratamientos puntuales.
Fisuras en el revestimiento con riesgo de reaparecer
Se abre la fisura, se rellena y se coloca una malla de fibra de vidrio embebida en mortero en una franja de 20–30 cm a cada lado, antes del acabado. La malla reparte las tensiones y evita que la fisura vuelva a marcarse.
Precio: 20–45 €/ml.
Grietas en frentes de forjado con armadura oxidada
- Picado del hormigón deteriorado hasta dejar la armadura a la vista.
- Limpieza del óxido y tratamiento pasivante.
- Si la armadura ha perdido sección, refuerzo con nuevas barras.
- Reconstrucción con mortero de reparación estructural.
- Acabado y, si es posible, protección del frente para que no vuelva a pasar.
Precio: 80–200 €/ml.
Grietas en muros de fábrica (cosido o grapado)
Se cortan rozas perpendiculares a la grieta y se colocan grapas o varillas de acero inoxidable o de fibra, ancladas con resina o mortero, que "cosen" las dos partes del muro. Después se rellena la grieta con mortero o se inyecta.
Precio: 60–150 €/ml de grieta.
Inyecciones
En grietas profundas o muros con huecos interiores se inyectan resinas epoxi (para recuperar monolitismo) o lechadas de cal (en muros antiguos).
Precio: 50–120 €/ml.
Grietas por asientos de cimentación
Primero hay que estabilizar el edificio. Las soluciones van desde inyecciones de resinas expansivas bajo la cimentación hasta micropilotes o recalces tradicionales. Es una obra de refuerzo estructural y requiere proyecto.
Precio: muy variable, desde 300 €/ml en inyecciones hasta 600–1.200 €/ml en micropilotes, con mínimos de varios miles de euros.
Resumen de precios
| Reparación | Precio orientativo |
|---|---|
| Sellado y pintura elastomérica | 15–35 €/m² |
| Fisura con malla de refuerzo | 20–45 €/ml |
| Cosido con grapas | 60–150 €/ml |
| Inyección de resina | 50–120 €/ml |
| Reparación de frente de forjado | 80–200 €/ml |
| Informe técnico con seguimiento | 300–1.200 € |
A esto se suman los medios de acceso. Para grietas puntuales en altura, los trabajos verticales suelen ser mucho más baratos que un andamio.
Lo que no hay que hacer
- Rellenar con silicona o espuma de poliuretano: no tienen ni la elasticidad ni la adherencia adecuadas en exterior.
- Tapar con mortero rígido una grieta que se mueve: se volverá a abrir.
- Pintar sin reparar.
- Ignorar grietas cerca de balcones o cornisas: si hay riesgo de desprendimiento, hay responsabilidad de la comunidad frente a terceros.
¿Lo cubre el seguro?
Los seguros de comunidad cubren a menudo los daños de un siniestro concreto (una fuga, un impacto), pero no las grietas por envejecimiento o por defectos de construcción. En edificios de menos de diez años, los daños estructurales están cubiertos por el seguro decenal. Si la grieta está ligada a una obra vecina (un vaciado, una demolición), conviene documentarla desde el primer día.
Si las grietas se acompañan de otras patologías, quizá lo más inteligente sea abordar la fachada completa: consulta cuánto cuesta rehabilitar la fachada de un edificio.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo es peligrosa una grieta en la fachada?
Cuando supera 3–5 mm, crece con el tiempo, sigue un patrón escalonado o diagonal desde los huecos, o va acompañada de puertas que no cierran, abombamientos o desprendimientos. En esos casos debe revisarla un técnico.
¿Cuánto cuesta reparar una grieta en la fachada?
Una fisura superficial con malla, 20–45 €/ml; un cosido con grapas, 60–150 €/ml; un frente de forjado dañado, 80–200 €/ml. Los medios de acceso y el informe técnico van aparte.
¿Con qué se rellenan las grietas de una fachada?
Las microfisuras, con masillas elásticas y pintura elastomérica. Las fisuras del revestimiento, con mortero y malla de fibra de vidrio. Las grietas estructurales, con cosidos, inyecciones de resina o mortero de reparación, según el caso.
¿Quién paga las grietas en la fachada de una comunidad?
La fachada es elemento común, así que la reparación la paga la comunidad. Si la grieta la provocó una obra de un vecino o de un edificio colindante, se puede reclamar al responsable.
Más información en nuestra página de rehabilitación de fachadas.
