Guía práctica · Rehabilitación de edificios
Proyecto de rehabilitación de un edificio: qué incluye y cuánto cuesta
Por el equipo de Rehabilitamos Edificios · · 5 min de lectura
Hay una frase que los arquitectos escuchan mucho en las comunidades de vecinos: "¿Y no podemos ahorrarnos el proyecto y llamar directamente a la constructora?". Se entiende la tentación. El proyecto parece papeleo, cuesta dinero y no se ve en la fachada. Pero en rehabilitación, donde cada edificio esconde sorpresas, el proyecto es justo lo que evita que el presupuesto se dispare a mitad de obra.
Vamos a ver qué es exactamente un proyecto de rehabilitación, cuándo es obligatorio, qué documentos debe incluir y cuánto cuesta en 2026.
Qué es un proyecto de rehabilitación
Es el conjunto de documentos técnicos, redactado y firmado por un técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero, según el alcance), que define con precisión las obras que se van a ejecutar en un edificio existente. Sirve para tres cosas a la vez:
- Obtener la licencia municipal de obras.
- Pedir presupuestos comparables, porque todas las empresas presupuestan sobre las mismas mediciones.
- Controlar la obra: el director de obra comprueba que se ejecuta lo proyectado y certifica lo realmente hecho.
¿Cuándo es obligatorio?
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) exige proyecto en las intervenciones sobre edificios existentes que alteren su configuración arquitectónica: cambios en la volumetría o en el conjunto del sistema estructural, modificaciones del uso o actuaciones de carácter total o parcial en edificios protegidos. En la práctica, además, cada ayuntamiento define en sus ordenanzas qué obras son "mayores" y requieren proyecto.
Como regla general, necesitarás proyecto si la obra:
- Afecta a la estructura (refuerzos, apertura de huecos, sustitución de forjados).
- Modifica la fachada de forma relevante (SATE, fachada ventilada, cierre de terrazas, cambio de huecos).
- Incluye la instalación de un ascensor nuevo.
- Es una rehabilitación integral o un cambio de uso (por ejemplo, de oficinas a viviendas).
- Se realiza en un edificio catalogado o en un entorno protegido.
Para un simple pintado de fachada o la reparación de unas tejas, suele bastar con una comunicación previa o una memoria técnica sencilla. Aun así, en obras con andamio en altura casi siempre se pide la intervención de un técnico.
Qué incluye un proyecto de rehabilitación
El Código Técnico de la Edificación (CTE) fija el contenido mínimo. Un proyecto completo incluye:
Memoria
Describe el edificio, su estado actual, las patologías detectadas y las soluciones adoptadas. Incluye el cumplimiento del CTE (seguridad estructural, en caso de incendio, de utilización y accesibilidad, salubridad, ruido y ahorro de energía) en la medida en que la obra los afecte. En rehabilitación se aplica el criterio de "no empeorar" y de flexibilidad: no siempre es posible cumplir al cien por cien lo exigible a obra nueva, y la memoria debe justificarlo.
Planos
Estado actual y estado reformado: plantas, alzados, secciones y detalles constructivos. Los detalles son clave en rehabilitación: cómo se remata el aislamiento en el zócalo, cómo se resuelve el encuentro con la carpintería, cómo se ancla una nueva barandilla.
Pliego de condiciones
Las exigencias de calidad de materiales y ejecución, los ensayos y controles que se harán y las condiciones administrativas del contrato.
Mediciones y presupuesto
Cada unidad de obra con su cantidad y su precio. Es la base para que todas las constructoras presupuesten lo mismo. Si las mediciones están bien hechas, las diferencias entre ofertas reflejan precios, no alcances distintos.
Estudio de seguridad y salud
Obligatorio en obras con proyecto. Si el presupuesto es reducido y no hay riesgos especiales, puede ser un estudio básico.
Otros anexos
Estudio de gestión de residuos, plan de control de calidad, certificado de eficiencia energética antes y después (imprescindible si vais a pedir ayudas) y, si hay amianto, el plan de trabajo específico.
Proyecto básico y proyecto de ejecución
Muchos técnicos dividen el trabajo en dos fases:
- Proyecto básico: define la solución general y es suficiente en muchos ayuntamientos para solicitar la licencia.
- Proyecto de ejecución: desarrolla todos los detalles constructivos, mediciones y pliego. Es el que se usa para contratar la obra y construir.
En rehabilitación, lo más habitual es redactar ambos a la vez como "proyecto básico y de ejecución".
Cuánto cuesta un proyecto de rehabilitación
Desde que los honorarios mínimos de los colegios profesionales dejaron de ser obligatorios, el precio es libre. Las referencias del mercado en 2026 son estas:
| Servicio técnico | Honorarios orientativos |
|---|---|
| Informe previo o diagnóstico | 600–2.500 € |
| Proyecto básico y de ejecución | 3–7 % del PEM |
| Dirección de obra (arquitecto) | 2–4 % del PEM |
| Dirección de ejecución (arquitecto técnico) | 2–4 % del PEM |
| Coordinación de seguridad y salud | 0,5–1,5 % del PEM |
| Certificados energéticos (antes y después) | 150–600 € cada uno |
En proyectos pequeños los porcentajes suben, porque el trabajo mínimo es el mismo. Para una rehabilitación de fachada de 150.000 € de PEM, es razonable que el paquete completo de servicios técnicos ronde entre 12.000 y 18.000 € más IVA.
Cuánto tiempo lleva
- Visita, toma de datos y catas: 2–4 semanas.
- Redacción del proyecto: 1–3 meses, según complejidad.
- Licencia municipal: muy variable, de 1 a 6 meses según el ayuntamiento y el tipo de tramitación.
- Licitación entre constructoras y adjudicación: 1–2 meses.
Por eso, si la comunidad quiere hacer la fachada en primavera, el proyecto debería empezar en otoño del año anterior.
Cómo elegir al técnico
- Que tenga experiencia demostrable en rehabilitación, no solo en obra nueva.
- Que conozca las ayudas disponibles en tu comunidad autónoma y su tramitación.
- Que ofrezca una propuesta de honorarios desglosada por fases.
- Que esté dispuesto a acompañar a la comunidad en la elección de constructora y a explicar el proyecto en junta.
- Que tenga seguro de responsabilidad civil profesional en vigor.
Lo que la comunidad debería pedir al proyecto
Un buen proyecto de rehabilitación no se limita a cumplir: ayuda a decidir. Pídele al técnico que plantee alternativas con su coste (por ejemplo, saneado y pintura frente a SATE), que estime el ahorro energético de cada una y que proponga un orden de prioridades si no se puede hacer todo a la vez. Si ya tenéis la ITE o el IEE, el proyecto debe dar respuesta a todas las deficiencias que recogen.
Para hacerte una idea del coste total de la obra que vendrá después, consulta nuestra guía sobre cuánto cuesta rehabilitar un edificio.
Preguntas frecuentes
¿Quién puede firmar un proyecto de rehabilitación?
Depende del alcance. Si la obra afecta a la estructura o cambia el uso residencial, normalmente el arquitecto. Para obras que no alteran la configuración arquitectónica, también puede firmar un arquitecto técnico o un ingeniero de edificación. El ayuntamiento verifica la competencia al tramitar la licencia.
¿El proyecto incluye el presupuesto de la obra?
Sí, incluye mediciones y un presupuesto de ejecución material estimado, que sirve de referencia. El precio definitivo es el que oferte la constructora sobre esas mediciones.
¿Se puede pedir subvención para pagar el proyecto?
En la mayoría de convocatorias de ayudas a la rehabilitación, los honorarios técnicos son un gasto subvencionable, siempre que la obra se acoja al programa. Conviene revisar las bases antes de encargar el proyecto.
¿Cuánto cobra un arquitecto por un proyecto de rehabilitación?
Entre el 3 % y el 7 % del presupuesto de ejecución material solo por el proyecto, y otro 4–8 % por la dirección de obra y de ejecución. En obras pequeñas suele haber un mínimo de varios miles de euros.
Más información en nuestra página de rehabilitación integral de edificios.
